今天聊一个话题，就是新政后，叠加下半年开盘潮后，福州明年还有几个能上市的新盘，以及它们大概情况如何。 部分数据是预测，仅作个参考，实际以售楼部为准。 01 新盘供应趋势 首先就是新政的影响，要求封顶预售，加上今年的土拍，整体都在飞凤山旧改等外围，市中心旧改也要到年底上市，按进度大概率明年也赶不上了。 整理了一个表格： 首先先看近几年开盘的数量， 四区每年大概在17-20个新盘上市。 2022年，非常典型的外来房企主导，本土国企仅榕发有2个，大部分都未涉及纯商项目，外来房企有15个。 2023年，本土国企陆续进场，南二环四大金刚是代表。 2024年，外来房企的市中心改善集中上市，其中建发就上市4个。 2025年，本土国企开始主导，其中仅建总就上市6个。 2026年，市场彻底被本土国企霸占，各家都迎来开盘潮。 把预计年底前会上市的也计算进去， 榕发6个、左海5个、新榕5个、福厝4个， 而外来房企目前仅国贸天琴华樾、以及中骏三期。 伴随着本土国企今年扎堆上市，今年也成了近几年上市项目最多的一年， 达到28个。 由于新政的出台，以及本土国企大部分核心地块今年扎堆上市， 明年能预见上市的项目，目前也仅6个。 至于被新政影响的地块，明年能上市的预计也只有鳌峰的两幅， 绿城沁百合、建发朗玥。 所以，明年预计四区上市项目 大概仅8个左右。 至于高新区，前几年也断供严重，目前也就万科光曜、建发瑞湖。 即便这样 合计也就10个。 所以，明年新上市项目接近腰斩，不过市场整体影响也不会太大，会更集中在已上市项目，特别今年上市的比拼上。 下面就简单聊聊一些待上市项目的情况，其中很多项目正好都是有竞品存在，正好一起。 02 新盘盘点 首先南二环。 榕发朗樾： 宗地2025-69号， 楼面价10911，容积率1.8，面积26亩。 面积118-139㎡， 229套， 抬板设计，刚改定位，主打高得房率。 向右滑动 左海缦和： 宗地2024-87号， 楼面价13506，容积率2，面积59亩。 面积：165-236㎡，402套， 改善灯塔定位，约7000平会所、宁静住宅。 向右滑动 分析：两个项目离的不远，都更靠近老仓山，配套上大差不差，主要差异点就是产品定位，从产品力来看，即便朗樾是抬板社区，但是在缦和面前，依然有差距。 只不过两个产品都不是刚需定位，但是面积也没有重叠， 朗樾定位刚改，缦和定位改善。 最好的参考就是板块四大金刚的去化。 首先是江南尚璟，115-125平，非常快去化，但是175平，即便是旧规，但是户型设计， 得房率，层高3.15米，并不比新规差。 奈何去化依旧慢，甚至慢不少。 接着就是左海望悦、榕发北源的148产品，金地哥分享北源最近刚成交2W左右， 望悦跌破2W，单价远低于同项目的小户型。 这就是南二环整个板块的去化写照： 刚需能走，大改善不太好走。 所以回到两个项目，可以预见，缦和成本投入更多，只不过最终情况可能毛坯单价差不多的情况下，榕发卖得更快。 接着西二环。 建总天际湾： 宗地2025-54号， 楼面价17873，容积率3，面积26亩。 面积：79-149㎡，预计405套， 抬板社区，刚改定位。 新榕安岚： 宗地2025-10号， 楼面价21882，容积率3.83，面积31亩。 面积：99-169㎡，预计572套， 刚改定位。 分析：两个项目的定位很接近，在板块改善扎堆背景下， 尝试去做了接近刚需的产品，整体下压到刚改位置。 两个项目通病都是高层住宅，容积率不低，区位上，天际湾地处CBD片区，界面更新，部分高层有一些景观资源，安岚旁边烟火气更浓。 两个产品总价段上略有重叠，不过细节上看产品定位，其实差异不小。 在非2T2产品上， 建总是中户79、端户107，占比36%， 但是安岚是中户99，端户129， 占比48%。 把预算压低，让想住进市中心的客源接受这种产品， 建总小面积控制的更好，但是占比低于安岚。 而在2T2产品上， 建总是129、149，安岚是139、169。 安岚依旧面积更大，目前西二环三剑客，华润接近清盘，梧桐序128平走的差不多，主力在148平，福厝凤鸣起步就是149平。 所以这里面， 对于天际湾的129、安岚的139，是相对好卖的。 真正难得还是149、169部分，不过介于两个项目晚上市， 能把上市前半周期做到不错去化，就已经足够合格了。 整体面积定位来说， 天际湾会更精准，安岚因为容积率相对排布也没那么轻松。 安岚户型 向右滑动 接着顶豪产品，在紫宸后，福州后续能看到的顶豪产品就两个。 建总壹号公馆： 宗地2025-76号， 楼面价 23870 ，容积率 2 ，面积20亩。 面积： 220-366 ㎡，预计88套 ，抬板社区，4栋高层住宅主打一线江景。 左海鎏金和盈： 宗地2025-12号， 楼面价 20900 ，