2026年7月31日，上海正式出台工商业用地续期试行文件，这也是全国首个系统性的工商业用地续期政策，到10月4日这件事冲上热搜，不少手握40年公寓的投资者瞬间慌了神。 很多买房的朋友一直以为，70年住宅和40年公寓，无非产权年限长短不一样，到期交钱就能自动续上。但这次新政直接把两者划开了巨大鸿沟。 70年住宅按照民法典可以自动续期，不用主动申请，目前也不用缴费，交易不受影响。但40年公寓、商铺、写字楼属于工商业用地，没有自动续期一说。土地到期，业主必须主动提交申请；要是不申请，或者申请没有通过，土地就会被政府直接收回。 续期费用有硬性底线，续期地价最低要缴纳所在地块基准地价的70%。给大家算笔实在账，中环一套60平商住公寓，续期费算下来就要50万出头，地段越好，花费越高，优质地段商铺续期费用甚至能突破百万。这笔钱原则上1年内交齐，特殊情况最多分两年，签合同一个月内就要先交一半。 也不是交钱就一定能续成功。如果地块因为公共利益要收回，或是项目绩效评估不合格，会不给续期。经营表现优秀的优质项目，还可以不等到期，提前申请办理续期。续期也有年限天花板，商业物业新旧年限加起来，最多不能超过40年，单次续期最少5年。 对于70%这个收费底线，不少业内人士觉得标准偏高，建议可以搞差异化收费，对长期稳定贡献的物业降低收费标准。 首批40年商业用地大概2037年才会大批量到期。过去大家买公寓，大多想着短期转手赚差价，续期问题感觉很遥远。现在商办转手越来越难，大多业主选择长期收租，产权到期就从远期问题变成现实难题，再加上商业物业每年还要交房产税，持有成本压力进一步显现。 国内各个城市续期规则各不相同，广州有自己的计算公式，深圳目前执行35%补缴标准，但后续政策还不确定，北京还没有完整落地细则。 最后提醒大家，这份政策只管40年商办物业，70年住宅不受影响。打算入手公寓的朋友，一定要把续期这笔潜在大额成本纳入考量，别再盲目跟风投资商住公寓。 特别